Όταν κάποιος επεκτείνει το χαρτοφυλάκιο ακινήτων του, συχνά τίθεται το ερώτημα αν είναι πιο συνετό να αγοράσει ένα διαμέρισμα ως ιδιώτης ή να δημιουργήσει μια εταιρεία για τον σκοπό αυτό. Στην Ισπανία, αυτή η πρακτική είναι απολύτως νόμιμη και έχει χρησιμοποιηθεί από χιλιάδες επενδυτές, αν και οι τάσεις έχουν αλλάξει με την πάροδο των ετών λόγω της εξέλιξης της αγοράς και του αυξημένου ελέγχου από την Εφορία.
Δεν είναι απλώς θέμα γραφειοκρατίας. Είναι μια οικονομική στρατηγική όπου ο τελικός στόχος υπαγορεύει την πορεία. Ανάλογα με το αν ψάχνετε για ένα σπίτι για να ζήσετε, ένα δεύτερο σπίτι για διακοπές ή μια επιχείρηση ενοικίασης, η νομική δομή μπορεί να σημαίνει τεράστιες εξοικονομήσεις ή έναν φορολογικό πονοκέφαλο, αν δεν σχεδιαστεί προσεκτικά.
Νομικές πτυχές και η μορφή της Πατρογονικής Εταιρείας
Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η καταχώριση ακινήτου στο όνομα μιας εταιρείας είναι νόμιμη, ακόμη και για όσους δεν είναι φορολογικοί κάτοικοι Ισπανίας. Γενικά, αυτό γίνεται μέσω εταιρειών χαρτοφυλακίου, οι οποίες είναι οντότητες που έχουν συσταθεί ειδικά για τη διαχείριση περιουσιακών στοιχείων όπως ακίνητα ή χαρτοφυλάκια τίτλων, χωρίς απαραίτητα να εμπλέκονται σε επιθετική εμπορική δραστηριότητα.
Υπάρχουν κυρίως δύο τύποι: οι εταιρείες διαχείρισης ακινήτων , οι οποίες κατέχουν ακίνητα που δεν προορίζονται για άμεση οικονομική εκμετάλλευση, και οι εταιρείες διαχείρισης τίτλων , οι οποίες επικεντρώνονται στις επενδύσεις σε άλλες εταιρείες. Ωστόσο, συνιστάται προσοχή. Εάν η Φορολογική Υπηρεσία διαπιστώσει ότι η εταιρεία δημιουργήθηκε αποκλειστικά για να καταβάλει λιγότερο φόρο εισοδήματος, θα μπορούσε να θεωρήσει την επιχείρηση απάτη και να τακτοποιήσει την κατάσταση.
Φορολογικά πλεονεκτήματα αγοράς μέσω εταιρείας
Ένα από τα κύρια πλεονεκτήματα είναι ο φόρος εισοδήματος νομικών προσώπων. Ενώ ο φόρος εισοδήματος φυσικών προσώπων είναι προοδευτικός και μπορεί να φτάσει σε πολύ υψηλά ποσοστά, ο γενικός συντελεστής φόρου εισοδήματος νομικών προσώπων είναι συνήθως περίπου 25%, κάτι που είναι πολύ ελκυστικό για όσους μετακινούν μεγάλα ποσά κεφαλαίων.
Όσον αφορά τα ολοκαίνουργια ακίνητα, το πλεονέκτημα είναι σαφές: οι εταιρείες μπορούν να εκπέσουν τον ΦΠΑ από την αγορά, κάτι που ένα άτομο δεν μπορεί ποτέ να κάνει. Επιπλέον, στην περίπτωση των μεταπωλούμενων ακινήτων, ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων (ΦΜΑ) μπορεί να έχει συγκεκριμένες μειώσεις εάν η εταιρεία πληροί ορισμένες προϋποθέσεις, βελτιστοποιώντας έτσι το συνολικό κόστος κτήσης.
Για τους επενδυτές με μεγάλα χαρτοφυλάκια, υπάρχει ένα πολύ σημαντικό όφελος. Εάν η εταιρεία έχει τουλάχιστον οκτώ ακίνητα ενοικιασμένα για περίοδο που υπερβαίνει τα τρία έτη, μπορεί να έχει πρόσβαση σε σημαντικές φορολογικές ελαφρύνσεις που αυξάνουν σημαντικά τις αποδόσεις ενοικίασης σε σύγκριση με την ατομική ιδιοκτησία.
Μειονεκτήματα και Κίνδυνοι: Όταν η Συνεργασία δεν είναι Κατάλληλη
Δεν είναι όλα αισιόδοξα. Αν σκοπεύετε να αγοράσετε μια κύρια κατοικία ή μια δεύτερη κατοικία, η αγορά μέσω μιας εταιρείας περιορισμένης ευθύνης (SL) είναι απλώς ένα λάθος. Δεδομένου ότι το σπίτι ανήκει στην εταιρεία, ο εταίρος θα πρέπει να καταβάλει αγοραίο ενοίκιο στην εταιρεία και αυτό το εισόδημα θα φορολογείται με 25%, αυξάνοντας σημαντικά το κόστος της συναλλαγής.
Επιπλέον, η διοικητική διαχείριση είναι πολύ πιο επαχθής. Μια εταιρεία συνεπάγεται μηνιαίες λογιστικές αμοιβές, υποβολή ετήσιων λογαριασμών και μια πολύ πιο αυστηρή τυπική υποχρέωση από αυτήν ενός ατόμου. Για έναν μικρό επενδυτή που ξεκινά με το πρώτο του ακίνητο, αυτά τα πάγια έξοδα μπορούν να απορροφήσουν ένα μεγάλο μέρος της καθαρής απόδοσης.
Από την άλλη πλευρά, οι εκπτώσεις ενοικίων για ιδιώτες είναι συνήθως πιο γενναιόδωρες σε ορισμένες κατηγορίες (μερικές φορές φτάνουν έως και το 60% του καθαρού εισοδήματος), ένα όφελος που δεν επεκτείνεται σε εταιρείες κατοχής περιουσιακών στοιχείων, καθιστώντας τις επενδύσεις μικρής κλίμακας πιο κερδοφόρες για έναν αυτοαπασχολούμενο ή ιδιώτη πολίτη.
Σύγκριση Χρηματοδότησης και Διαδικασιών
Η απόκτηση στεγαστικού δανείου για μια επιχείρηση δεν είναι τόσο απλή όσο για ένα άτομο. Οι τράπεζες είναι συνήθως πιο απαιτητικές και απαιτούν καταστατικό , απόδειξη φερεγγυότητας και ετήσιους λογαριασμούς. Όσον αφορά τους όρους, το ποσοστό χρηματοδότησης είναι συνήθως περίπου 60% ή 70% της εκτιμώμενης αξίας, ενώ ένα άτομο θα μπορούσε να λάβει 80% ή και περισσότερο.
Οι προθεσμίες αποπληρωμής είναι επίσης μικρότερες. Ενώ ένα άτομο μπορεί να λάβει στεγαστικό δάνειο 30 ετών, οι επιχειρήσεις συνήθως περιορίζονται σε περιόδους μεταξύ 10 και 15 ετών και τα επιτόκια τείνουν να είναι ελαφρώς υψηλότερα από τα συμβατικά επιτόκια. Συνιστάται να αναλύσετε τον τρόπο με τον οποίο καταγράφεται το στεγαστικό δάνειο στα λογιστικά αρχεία για την ορθή διαχείριση των περιουσιακών στοιχείων.
Κατά την ολοκλήρωση μιας αγοράς, είναι ζωτικής σημασίας να λάβετε συμβουλές από ειδικούς. Μια τυποποιημένη σύμβαση πώλησης δεν είναι η ίδια με μια που περιλαμβάνει ενδιάμεσες εταιρείες , καθώς η Φορολογική Υπηρεσία εξετάζει στενά οποιαδήποτε συναλλαγή που φαίνεται να αποσκοπεί στην παράκαμψη των προοδευτικών φορολογικών συντελεστών του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων ή του φόρου περιουσίας.
Τελικά, η επιλογή εξαρτάται εξ ολοκλήρου από την προβλεπόμενη χρήση του ακινήτου και το ύψος του κεφαλαίου. Ενώ η φυσική ιδιοκτησία είναι η καλύτερη επιλογή για προσωπική χρήση ή για πρώτη επένδυση, για μεγάλα χαρτοφυλάκια ακινήτων ή στρατηγικές επανεπένδυσης μετρητών, μια εταιρική δομή προσφέρει απαράμιλλη ευελιξία και βελτιστοποίηση της φορολογίας.