Η αγορά ακινήτων στην Ισπανία έχει μεταμορφωθεί αλματωδώς και όλο και περισσότεροι ιδιοκτήτες σπιτιών, για επαγγελματικούς λόγους, προσωπικούς λόγους ή απλώς για να μεγιστοποιήσουν τα περιουσιακά τους στοιχεία, αναρωτιούνται: Μπορείτε να νοικιάσετε την κύρια κατοικία σας; Είναι μια πιο συνηθισμένη ερώτηση από ό,τι φαίνεται και, όπως θα δούμε, η απάντηση είναι ναι, αλλά είναι καλό να γνωρίζουμε όλες τις νομικές και φορολογικές επιπτώσεις πριν από τη λήψη απόφασης.
Σε αυτές τις γραμμές θα βρείτε έναν ολοκληρωμένο και λεπτομερή οδηγό με όλα όσα πρέπει να γνωρίζετε πριν νοικιάσετε την κύρια κατοικία σας. Αναλύουμε από ο φορολογικός ορισμός της συνήθους διαμονής πάνω οι συνέπειες για την ενίσχυση, τα στεγαστικά δάνεια, τις κρατήσεις και την υποχρέωση εγγραφήςΜε αυτόν τον τρόπο, θα ξέρετε αν μπορείτε να νοικιάσετε με ασφάλεια το σπίτι σας, αποφεύγοντας κυρώσεις ή χάνοντας σημαντικά οφέλη.
Τι ακριβώς εννοούμε με τον όρο συνήθης διαμονή;
Καταρχάς, είναι σημαντικό να κατανοήσουμε τι θεωρεί η διοίκηση ως συνήθης διαμονήΣύμφωνα με τα κριτήρια που συγκέντρωσε το Φορολογική Υπηρεσία, είναι η ιδιότητα που:
- Ήταν η μόνιμη κατοικία του φορολογούμενου για τουλάχιστον μια συνεχή περίοδο τριών ετών. (αν και υπάρχουν δικαιολογημένες εξαιρέσεις για μικρότερες περιόδους, όπως αλλαγές εργασίας, γάμος, χωρισμός, πρώτη εργασία, μεταφορά εργασίας ή ανεπαρκής στέγαση για άτομα με αναπηρίες).
- Πρέπει να κατοικείται ουσιαστικά και μόνιμα εντός μέγιστης περιόδου 12 μηνών από την απόκτησή του. ή την ολοκλήρωση των εργασιών ανακαίνισης.
Αυτός ο ορισμός είναι βασικός, καθώς Η φορολογία και πολλά οικονομικά οφέλη εξαρτώνται από τη διατήρηση του καθεστώτος του ακινήτου ως κύριας κατοικίας.Αν νοικιάζετε, θα πάψει να ισχύει μόλις μετακομίσετε σε άλλη κατοικία.
Μπορώ να νοικιάσω τη συνήθη κατοικία μου υπό οποιεσδήποτε συνθήκες;
Σε γενικές γραμμές, το Η ισπανική νομοθεσία δεν απαγορεύει την ενοικίαση της συνήθους κατοικίας κάποιουΩς ιδιοκτήτης έχετε το δικαίωμα να ενοικιάσετε το ακίνητό σας για όσο διάστημα πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις κατοικησιμότητας και να διεκπεραιώσουν όλες τις απαραίτητες διαδικασίες. Ωστόσο, είναι σημαντικό να έχετε κατά νου ορισμένα αποχρώσεις που μπορεί να επηρεάσουν την απόφασή σας:
- Η μετάβαση από την κύρια κατοικία σε μια ενοικιαζόμενη κατοικία μπορεί να περιλαμβάνει η απώλεια φορολογικών πλεονεκτημάτων ή συναφών ενισχύσεων (για παράδειγμα, εκπτώσεις στον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων, μπόνους στον φόρο μεταβίβασης, απαλλαγές επανεπένδυσης κ.λπ.).
- Η σχέση μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή πρέπει να αποτυπώνεται γραπτώς μέσω μίσθωση με όλες τις απαραίτητες ρήτρες.
- Εάν το σπίτι είναι υποθηκευμένο, καλό είναι να ελέγξετε το συμβόλαιο και να συμβουλευτείτε την τράπεζα για να αποφύγετε τυχόν περιορισμούς (στην πράξη, εκτός εάν υπάρχουν πολύ συγκεκριμένες ρήτρες, συνήθως δεν υπάρχει πρόβλημα εάν συνεχίσετε να πληρώνετε τη δόση).
- Θα πρέπει αλλάξτε την εγγραφή σας στη νέα σας κατοικία, καθώς η παραμονή σε εγγεγραμμένο σε ενοικιαζόμενο σπίτι μπορεί να επιφέρει ποινή για ψευδή εγγραφή.
- Και φυσικά, θα έχετε το υποχρέωση δήλωσης εισοδήματος από ενοίκια στη φορολογική σας δήλωση ως εισόδημα από ακίνητη περιουσία.
Κάθε περίπτωση έχει τις δικές της ιδιαιτερότητες, ειδικά αν έχετε λάβει δημόσια βοήθεια, φορολογικά οφέλη ή έχετε υποθήκη που σχετίζεται με το ακίνητο.
Φορολογικές συνέπειες από την ενοικίαση της κύριας κατοικίας σας
El Η μεγαλύτερη αλλαγή όταν σταματάς να ζεις στο συνηθισμένο σου σπίτι και αρχίζεις να το νοικιάζεις Αυτό συμβαίνει στον δημοσιονομικό τομέα. Αυτές είναι οι πιο σημαντικές επιπτώσεις:
- Απώλεια της έκπτωσης για την απόκτηση κύριας κατοικίας: Εάν αγοράσατε το σπίτι σας πριν από την 1η Ιανουαρίου 2013 και επωφελείστε από την έκπτωση φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων, θα την χάσετε μόλις παύσετε να διαμένετε εκεί. Η Φορολογική Υπηρεσία απαιτεί να παραμείνει η κύρια κατοικία σας για να διατηρήσετε αυτό το όφελος.
- Κατάσταση Εισοδήματος από Ενοίκια: Οποιοδήποτε εισόδημα λαμβάνετε πρέπει να δηλώνεται ως εισόδημα από ακίνητα στον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων και θα πρέπει να καταβάλλετε φόρο επ' αυτού. Εάν αποκρύψετε αυτό το εισόδημα ή δηλώσετε ψευδώς ότι το ακίνητο παραμένει η κύρια κατοικία σας, διατρέχετε τον κίνδυνο σοβαρών κυρώσεων.
- Δημοτικός φόρος κεφαλαιουχικών κερδών εάν πουλήσετε το ακίνητο λίγο μετά την ενοικίασή του: Εάν πουλήσετε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο εντός 5 ετών από την αγορά, θα πρέπει να πληρώσετε δημοτικό φόρο κεφαλαιουχικών κερδών (Φόρος επί της Αύξησης της Αξίας Αστικής Γης).
- Απώλεια απαλλαγής για επανεπένδυση σε κύρια κατοικία: Εάν ζητήσατε αυτήν την απαλλαγή μετά την πώληση της προηγούμενης κύριας κατοικίας σας και επενδύσατε στην τρέχουσα, θα την χάσετε εάν την ενοικιάσετε πριν περάσουν 3 χρόνια.
- Απώλεια μπόνους στο ITP: Πολλές αυτόνομες κοινότητες προσφέρουν μειωμένους φορολογικούς συντελεστές για άτομα κάτω από μια συγκεκριμένη ηλικία (35, 40 κ.λπ.) εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία. Εάν το νοικιάσετε, θα χάσετε και αυτές τις εκπτώσεις.
Είναι σημαντικό να έχετε κατά νου ότι τυχόν φορολογικά οφέλη ή βοήθεια που χορηγούνται για την κατοχή του καθεστώτος κύριας κατοικίας ενδέχεται να χαθούν εάν αλλάξετε τη χρήση και αρχίσετε να νοικιάζετε το ακίνητο.
Ενοικίαση μιας νεοαποκτηθείσας κύριας κατοικίας: Είναι νόμιμη;
Πολλοί αναρωτιούνται αν μπορεί νοικιάστε το ακίνητο αμέσως μόλις το αγοράσετε. Η νομική απάντηση είναι ναι, αλλά με πολύ σημαντικές λεπτομέρειες:
- Δεν υπάρχει νόμος που να απαγορεύει την άμεση ενοικίαση της πρώτης σας κατοικίας ή της νεοαποκτηθείσας κύριας κατοικίας.
- Το πρόβλημα προκύπτει εάν έχετε επωφεληθεί από φορολογικές ελαφρύνσεις, μπόνους ή απαλλαγές για την αγορά της κύριας κατοικίας σας, είτε σε κρατικό είτε σε περιφερειακό επίπεδο: Εάν νοικιάσετε το σπίτι σας πριν από την παρέλευση της ελάχιστης τριετούς περιόδου διαμονής, το Υπουργείο Οικονομικών ενδέχεται να σας ζητήσει να επιστρέψετε όλα τα φορολογικά κίνητρα που έχετε λάβει (εκπτώσεις, επιστροφές μειωμένου φόρου ακίνητης περιουσίας, απαλλαγές επανεπένδυσης κ.λπ.), συν τόκους και πιθανή επιβάρυνση.
- Αν το σπίτι είναι επίσημη προστασία (VPO)Να θυμάστε ότι αυτό υπόκειται σε πρόσθετους περιορισμούς και συνήθως απαιτεί ρητή άδεια ενοικίασης. Η ενοικίαση χωρίς άδεια μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά πρόστιμα και κυρώσεις.
Πριν λοιπόν αποφασίσετε, Είναι απαραίτητο να ελέγξετε όλες τις προϋποθέσεις και τις απαιτήσεις που σχετίζονται με την συγκεκριμένη περίπτωσή σας. (βοήθεια αγοράς, στεγαστικό δάνειο, είδος κατοικίας).
Τι συμβαίνει με την εγγραφή όταν νοικιάσω τη συνήθη κατοικία μου;
Όταν μετακομίζετε από το συνηθισμένο σας σπίτι για να το νοικιάσετε, Είναι υποχρεωτικό να ενημερώσετε την απογραφή σας και να εγγραφείτε στη νέα σας διεύθυνση.Η διαμονή εγγεγραμμένη σε σπίτι στο οποίο δεν διαμένετε πλέον και το οποίο έχετε επίσης νοικιάσει θεωρείται ψευδή καταχώριση, κάτι που μπορεί να οδηγήσει σε κυρώσεις ανάλογα με τον δήμο. Τα πρόστιμα κυμαίνονται από 3 ευρώ (μικροί δήμοι) έως 150 ευρώ (μεγάλες πόλεις). Μπορείτε να βρείτε περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με αυτές τις απαιτήσεις στο άρθρο μας σχετικά με Πλήρης οδηγός για την πρώτη σας ενοικίαση.
Αυτή η συχνά ξεχασμένη διαδικασία είναι απαραίτητη για να ολοκληρωθεί σωστά, ώστε να διατηρηθεί η νομική ασφάλεια τόσο για εσάς όσο και για τον ενοικιαστή. Αυτό θα σας βοηθήσει να αποφύγετε διοικητικά ζητήματα ή προβλήματα πρόσβασης σε δημόσιες υπηρεσίες.
Τι γίνεται αν η κύρια κατοικία μου είναι υποθηκευμένη;
Δεν είναι ασυνήθιστο να εξακολουθείτε να πληρώνετε το στεγαστικό δάνειο της κύριας κατοικίας σας όταν αποφασίζετε να την νοικιάσετε. Στις περισσότερες περιπτώσεις, Οι τράπεζες δεν θέτουν άμεσα εμπόδια εφόσον οι υποχρεώσεις πληρωμής που ορίζονται στο στεγαστικό δάνειο εξακολουθούν να εκπληρώνονται. Ωστόσο, ελέγχετε πάντα τους υπογεγραμμένους όρους:
- Ελέγξτε εάν υπάρχουν συγκεκριμένες ρήτρες που σας εμποδίζουν να ενοικιάσετε χωρίς την προηγούμενη συγκατάθεση της οντότητας.
- Λάβετε υπόψη ότι όταν χορηγείται στεγαστικό δάνειο για κύρια κατοικία, οι όροι και το ποσοστό χρηματοδότησης είναι συνήθως ευνοϊκότερα, επομένως η αλλαγή χρήσης θα μπορούσε να επηρεάσει την τράπεζα εάν εντοπίσει την αλλαγή.
- Εάν λάβατε δημόσια εγγύηση (όπως ICO) ειδικά για την αγορά πρώτης κατοικίας, ελέγξτε επίσης τους κανονισμούς, καθώς ενδέχεται να σας εμποδίσουν να νοικιάσετε τα πρώτα χρόνια.
Σε κάθε περίπτωση, εάν δεν υπάρχουν περιορισμοί και εκπληρώσετε τις υποχρεώσεις σας, Θα μπορείτε να νοικιάσετε χωρίς σοβαρά νομικά προβλήματα, αν και θα χάσετε τη δυνατότητα εφαρμογής της έκπτωσης για συνήθη διαμονή στον φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων.
Ενοικίαση δωματίων εντός της κύριας κατοικίας σας: Είναι δυνατόν;
Πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να νοικιάστε ένα δωμάτιο εντός της συνήθους κατοικίας σας αντί για ολόκληρο το ακίνητο. Αυτή η πρακτική είναι νόμιμη και σας επιτρέπει να μοιράζεστε τον χώρο με ενοικιαστές, δημιουργώντας πρόσθετο εισόδημα. Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να συμβουλευτείτε το .
- Οι ενοικιάσεις δωματίων πρέπει επίσης να επισημοποιούνται με σύμβαση που καθορίζει δικαιώματα και υποχρεώσεις.
- Σας επιτρέπει να διατηρήσετε την κύρια κατοικία σας για φορολογικούς σκοπούς, εάν συνεχίσετε να διαμένετε εκεί.
- Στην περίπτωση ενοικιαζόμενης κατοικίας, ο ενοικιαστής μπορεί να υπεκμισθώσει ένα δωμάτιο. μόνο με τη ρητή γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτηΑυτό συνήθως ρυθμίζεται από ειδική ρήτρα στη σύμβαση μίσθωσης.
Τα έσοδα από ενοίκια δωματίων πρέπει επίσης να δηλώνονται στο Υπουργείο Οικονομικών, σύμφωνα με τις φορολογικές απαιτήσεις.
Μπορείτε να νοικιάσετε την κύρια κατοικία σας για μικρό χρονικό διάστημα ή ως τουριστικό κατάλυμα;
Ένα συχνό ερώτημα είναι αν είναι δυνατόν Νοικιάστε με την ημέρα, την εβδομάδα ή τις διακοπές σας σε πλατφόρμες όπως η AirbnbΑυτός ο τύπος μίσθωσης ρυθμίζεται διαφορετικά σε κάθε αυτόνομη κοινότητα. Επομένως:
- Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις μπορούν να θεωρηθούν ευθύνη του ξενοδοχειακού τομέα και υπόκεινται σε συγκεκριμένες απαιτήσεις (εγγραφές, άδειες, περιορισμοί περιοχής κ.λπ.).
- Ορισμένες περιοχές θέτουν συγκεκριμένα όρια (Μαδρίτη: μέγιστο 5 διανυκτερεύσεις, Κανάριοι Νήσοι: μόνο σε περιοχές χωρίς ξενοδοχεία, Κοινότητα της Βαλένθια και Καταλονία: υποχρεωτική καταχώριση του ακινήτου).
Αν σκέφτεστε να ενοικιάσετε αυτό το είδος, Ενημερωθείτε πλήρως για τους περιφερειακούς και δημοτικούς κανονισμούς, καθώς οι εθνικοί κανονισμοί δεν είναι μοναδικοί και οι κυρώσεις για μη συμμόρφωση μπορεί να είναι υψηλές.
Κυρώσεις και συνέπειες μη δήλωσης ενοικίου
Τέλος, είναι απαραίτητο να θυμόμαστε ότι Η μη δήλωση του ενοικίου για την προηγούμενη συνήθη διαμονή σας συνιστά φορολογική απάτη.Το Υπουργείο Οικονομικών διαθέτει μηχανισμούς παρακολούθησης και, εάν εντοπίσει παρατυπίες, θα σας στείλει παράλληλη φορολογική δήλωση εισοδήματος, ώστε να τακτοποιήσετε την κατάστασή σας, χωρίς να εφαρμόσετε τις εκπτώσεις στις οποίες δικαιούστε. Επιπλέον, θα μπορούσαν να κινήσουν πειθαρχική διαδικασία εναντίον σας.
- Οι κυρώσεις ποικίλλουν ανάλογα με το ποσό και τις περιστάσεις και μπορούν να κυμαίνονται από 50% έως 100% του ποσού που έχει εξαπατηθεί, επιπλέον της επιστροφής τυχόν μπόνους και φορολογικών πλεονεκτημάτων που έχουν ληφθεί.
- Θα χάσετε επίσης το φορολογικό όφελος της μείωσης για την ενοικίαση κύριας κατοικίας.
Επομένως, είναι απαραίτητο να συμμορφώνεστε με όλες τις νομικές και φορολογικές υποχρεώσεις κατά την ενοικίαση ενός σπιτιού που ήταν η κύρια κατοικία σας..
Τέλος, αν αποφασίσετε να προχωρήσετε στην ενοικίαση, ακολουθήστε αυτές τις πρακτικές συμβουλές για να διασφαλίσετε την ασφαλή διαχείριση:
- Καταγράψτε το σε ένα μισθωτήριο συμβόλαιο, κατά προτίμηση αξιολογημένο από ειδικό σε θέματα μίσθωσης.
- Ενημερώστε την εγγραφή σας στη νέα διεύθυνση πριν μετακομίσει ο ενοικιαστής.
- Ενημερώστε την τράπεζά σας εάν έχετε στεγαστικό δάνειο, ειδικά αν έχετε ερωτήσεις σχετικά με τις παθήσεις ή τα οφέλη.
- Ενημερώστε το Υπουργείο Οικονομικών για την αλλαγή χρήσης για την αποφυγή πιθανών προβλημάτων με εκπτώσεις ή απαλλαγές.
- Συμβουλευτείτε τους περιφερειακούς και δημοτικούς κανονισμούς αν σκέφτεστε βραχυπρόθεσμες ή τουριστικές ενοικιάσεις.
- Σκεφτείτε να αγοράσετε ασφάλεια ενοικίασης για να σας προστατεύσουμε από μη πληρωμή ή ζημιές.
Η νομοθεσία και η φορολογία της ενοικίασης μιας κύριας κατοικίας μπορεί να φαίνονται περίπλοκες, αλλά με τις σωστές πληροφορίες, μπορείτε να πάρετε τεκμηριωμένες αποφάσεις και να αποφύγετε επιπλοκές. Είναι πάντα καλύτερο να Συμβουλευτείτε ειδικούς σε θέματα φοροτεχνίας και ακινήτων πριν ενεργήσετε, με αυτόν τον τρόπο θα αξιοποιήσετε στο έπακρο την περιουσία σας και θα συμμορφώνεστε με τον νόμο χωρίς κινδύνους.
